【#5】不動産契約で大失敗!○○○万の損失!破産寸前です……【湘南移住】

【#5】不動産契約で大失敗!○○○万の損失!【湘南移住】ビーチライフ

みなさん、こんにちは。

湘南編への移住、いまだに検討中です。今日も今日とて、湘南まで内見に行ってきました。

まだ引っ越していないのに、テラスモールに毎週通っています。

湘南の海です!
湘南の海です!


今回は、不動産購入の際に、ボクがしてしまった大きなミスについて書いてみたいと思います。
結論から言うと、このことで○○○万円を失うことになりました

目次です。

  • 1. 契約で大失敗!○○○万円を失う
  • 2. 契約破棄 / 解除の種類
  • 3. 契約を白紙に戻すウラ技
  • 4. 解除の場合、仲介手数料はどうなる?
  • 5. 契約の際に注意することまとめ

みなさん、ボクと同じミスを犯さないように!

1. 契約で大失敗!○○○万円を失う

先に書いたとおり、ボクは契約で大失敗してしまいました

厳密に言うと誰(売り主さん、仲介の不動産屋さん、買い主であるボク)のせいでもなく、本当にタイミングが悪かったと思います。

売買契約を結んだまさにその日の午後、お隣さんに大家族が引っ越してくることがわかりました。気にしない方も多いと思いますが、ボクはどうしてもこのことが受け入れられませんでした。

契約を結んだその日に、住環境が大きく変わることがわかったーー。

ボク個人としては後出しジャンケンをくらった感じが強いのですが、売り主さんや不動産屋さんも、このことを知っていて隠していたわけではなく、僕と同じタイミングで知ったのだと思うので、まぁ仕方ありません。

売買契約を破棄するための条件はいくつかあります。
詳しくは後述しますが、結局は契約解除のために、手付金と仲介手数料で合計○○○万円を失うことになりました

この金額をもう一回貯めるのは、かなり時間がかかります。正直、悔しすぎる金額ですが、これを惜しんで強引に引っ越す気にはなれません。あとからトラブルが発生するのもすごく嫌です。

引っ越してしまってから知るよりも、せめてまだ選択ができる段階で知ることができたのは、不幸中の幸いだった、といまは考えるようにしています。

2. 契約破棄 / 解除の種類

解除の種類には、いくつかあります。ざっくりと以下のとおり。

  • ・手付解除
  • ・引き渡し完了前の滅失、損傷
  • ・融資利用の特約による解除
  • ・譲渡承諾の特約による解除

・手付解除

これは、支払った手付金を違約金として支払う変わりに、契約を解除してもいいよ、という内容です。

買い主であるぼくの場合、売買契約を結ぶときに手付金を支払っており、これが戻ってこなくなります。
買い主さんが契約破棄を希望する場合は、ボクが支払った手付金を返還し、さらに同額を違約金としてボクに支払う、ということになります。

・引き渡し完了前の滅失、損傷

実際に物件の引き渡しが行なわれる前に、物件が失われることによる解除です。
一応、重要事項説明書には、天災や火事などによって物件が著しく損傷してしまったような場合には、契約解除が行なえる、と書かれていました。

ちなみに修復が可能な場合は、修復して物件を引き渡すことも記載されています。

この場合、契約を白紙にすることになるので、ボクが支払った手付金が戻ってきて終わりになります。

・融資利用の特約による解除

一般的にローン特約などと呼ばれているものです。

普通、物件を購入する際は、住宅ローンを組んで購入します。が、例えば収入に対して高すぎる物件を買おうとしている、過去に借金がある、などいろいろな理由によって、ローンの審査に通らないケースがあります。

多くの人は、ローンの審査が通ってお金が借りられないと物件を購入できません。

なので、特定の期日までにローンの審査が通らない場合に、契約を解除できる内容です。
この場合も、手付金は戻ってきます。

・譲渡承諾の特約による解除

戸建ての物件を購入しようとする場合、普通は土地と建物の両方を購入することになると思います。

ただ、あまり多くないとは思うのですが、土地は借りていて(賃借権)、建物のみ所有している、というケースがあります。この場合は、建物は自分の所有物なので売ることができますが、土地については第三者が所有者となっており、この賃借権を勝手に他人に譲渡してしまうことはできません。

この賃借権の譲渡が行なわれない場合も、やはり契約を解除できるようになっています。

今回のボクの例では、土地・建物ともに売り主さん所有のため、発生しないケースです。

3. 契約を白紙に戻すウラ技

手付金を取り戻すためには、ローンの審査に落ちるか、引き渡し前に建物が滅失するか、どちらかが必要です。

当然ですが、建物が滅失する可能性はかなり低いです。

ローン審査に落ちれば、ローン特約での解除になり、手付金を諦めずに済みます。なので、なんとかしてローン審査に落ちたい。

不幸中の幸いで、仮審査を行なっていないため、何かしら策を講じることができそうです。
(これも本来、売買契約前に仮審査を行なうのが一般的のようです)

不動産業界で働く友人に聞いたところ、かなりグレーだし確実ではないけれど、いくつかの方法でローン審査に落ちることができるのでは、と聞きました。

ここでは具体的な方法は書きませんが、最終的に、ボクはそういったグレーな方法は取らず、手付解除を選択しました。

理由は、嘘をつくことが精神的にツラいこと、です。

そのグレーな方法は、結局ウソをつかなくてはいけないのですが、ウソをついた状態で不動産屋の営業マンと丁々発止やり合うのは、正直かなり気が重い。向こうもプロだし、最悪契約違反みたいなことになれば、さらに支払う金額が増えることになります。

4. 解除の場合、仲介手数料はどうなる?

注意したいのは、売買契約締結後に手付解除する場合、不動産屋に対して仲介手数料は払う必要があるのか?という点です。

ここがボクの最大の失敗点でした。

結論としては「支払う必要あり」で、この点があやふやなまま契約書にサインしてしまいました。

契約当日は、売買契約書や重要事項説明書など、細かい書類の読み合わせを2時間くらいかけて行ないます。結果、ヘトヘトになるわけですが、いざ署名・捺印のタイミングで、仲介手数料の支払いに関する説明書のようなものがサラリと出できて、あまり内容も確認せずにサインしてしまいました。

本来、そのまま物件を購入することになれば、当然、仲介手数料は支払うものなので、ほとんど気にしていませんでした。
が、解除を検討し始めると、この書類の内容が非常に重たくのしかかってきます。

「仲介手数料は支払う必要がある」ようですが、ではいくら支払うのか。
今回は全額支払いが必要な内容になっていました。
不動産業者によっては、物件の引き渡しが完了していない場合は半額で良い、などあるようです。
ここをもっときちんと確認しておくべきでした。

ローンの仮審査を行なっていないため、ローン審査に落ちる一縷の望みに賭けることもできますが、複数の不動産関係の友人に聞いたところ、十中八九通ってしまうだろうとのこと。

であれば、なるべく早めに気持ちを切り替えるべく、また売り主さんにとっては早めに次の買い主さんを探せるよう、手付解除を選択することにしました。

手付金が帰ってこないことも大きいですが、さらに無駄な仲介手数料を支払う必要が出てしまったこと。これが、今回の契約に関する最大の失敗です。

5. 契約の際に注意することまとめ

注意点をまとめます。

・まず解約の種類について、きちんと確認しておきましょう。

たぶん、ボクの契約内容は非常に一般的なものだと思うのですが、如何せん家を買う機会は、人生でそう多くはありません。
中途半端な理解のまま進んでしまうこともあると思います。
今回、とりあえず代表的な4つのパターンを書きましたので、ぜひ参考にしてください。

・仲介手数料の支払いについては、注意してください。

解除前提で契約に臨むことはあまりないと思うので、このへんはおざなりになってしまいがちだと思います。
今回のボクのように、契約後に大きな変化が起こる可能性はゼロではありません。手付解除を選択せざるを得ないケースもあるかもしれません。そのとき、できる限り傷口を広げないためにも、仲介手数料の支払いについては、必ず確認しましょう。

・味方になってくれる不動産関係者がいれば、相談しましょう。

ボクの場合は、友人に数名不動産関係者がおり、かなり親身に相談に乗ってくれました。正直、専門的な内容でわからないことが多いので、担当してくれる不動産屋の営業マンも、心から信じていいのかわかりません。
そんなとき、味方になってくれる専門家がいるのは心強いです。ぜひセカンドオピニオンとして相談してみましょう。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!

【前回までの記事】
【#1】湘南移住計画【海のある暮らし】
【#2】移住の障壁になることを確認しよう【湘南移住】
【#3】湘南の物件をさがす【湘南移住】

【#4】後悔しないために……。まだ引越していません【湘南移住】

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